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房企“瘦身”动作频频央企打响“第一枪”

时间:03-16 来源:最新资讯 访问次数:130

房企“瘦身”动作频频央企打响“第一枪”

本报记者 吴静 卢志坤 北京报道随着房地产行业进入深度调整期,企业组织架构调整、精简团队的动作仍在持续。作为当前拿地和销售市场的主力军,央企也开始收缩战线。2024年,中国金茂(0817.HK)、招商蛇口(001979.SZ)、华润置地(1109.HK)、中交地产(000736.SZ)等央企,以及混合所有制房企万科(000002.SZ)等纷纷加入组织架构调整阵营,精简架构层级,合并或取消部分区域公司及城市公司。《中国经营报》记者了解到,从2021年开始,伴随着行业销售额下滑、企业人均效益持续下降,诸多房企开始优化组织结构,进行精细化管理,一切向利润看齐。相比前两年持续不断的小幅度调整,近期调整的头部房企则更加聚焦核心城市,通过区域合并集中优势资源,打造强势组织,强化重点区域深耕。 央企加入调整阵营在近期房企的组织架构调整中,中交地产直接撤销区域公司的举措颇受关注。据了解,中交地产此前实行“总部—区域—城市”的三级管控模式,区域层面包括华中、华东、西南、华北、西北及津雄等7个区域。此次撤销后,将由集团总部直管城市公司,实行两级管控。此前,在管理架构上,多数房企实行的多是“总部—大区—城市公司”三级管理架构。一位业内人士告诉记者,以前房企所拿项目基本是总部在操盘,随着项目逐渐增加,业务会慢慢地向区域下放,出现城市公司、区域公司,这些区域/城市公司的成立初衷也是因为接近一线,能够灵活应对,便于总部实现当地化管理。随着业务逐渐精细化,房企管理层级也逐渐增加,审批流程愈加烦琐。这些问题在行业高速发展时期被规模、利润的快速增长所掩盖,而在市场下行阶段,精简架构、优化人员就变得迫在眉睫。过去两年,已有不少民营房企在层级架构上进行了优化精简,此次中交地产直接对标民企,彻底实行扁平化管理。对于此次调整原因,记者致函中交地产,对方未予置评。中指研究院企业研究总监刘水表示,在近期的央企调整中,企业总部趋于扁平化、专业化和平台化。一方面为了有效避免总部“头重”,失去对市场快速的反应;另一方面,这样使总部可以作为职能部门,在资源配置中发挥更大的资源整合和协同作用,进一步提升管理效能。除了对组织实行扁平化管理外,近期央企的调整中,均涉及对区域公司的精简与合并。比如除了撤销区域公司,这次中交地产还将16个城市公司,按项目地理区位采用就近原则重组为9个:北京、武汉、成渝、苏杭、广州、上海、雄安、厦门、长沙。在2月初招商蛇口的调整中,则是将原来的华北区域、华东区域、江南区域、华中区域、西南区域、华南区域及深圳区域7大区域调整为5大区域。其中,深圳区域和华南区域整合成新区,整个大湾区以更完整更强大的区域形态呈现。而华中区域将在架构中被淡化撤销,涉及的相关城市大概率会以就近原则划分给西南区域、华北区域。 聚焦深耕、注重质量近两年,伴随着房地产行业进一步调整,市场规模从2021年的“双18”(销售金额18万亿元、销售面积18亿平方米)峰值逐渐萎缩,至2023年,全国商品房销售面积约11.17亿平方米,同比下降8.5%,创2012年以来新低;全国商品房销售额约11.66万亿元,同比下降6.5%,销售额创2016年以来新低。与此同时,无论是销售端还是土拍市场表现,城市之间的分化也愈加明显。一位国企人士告诉记者:“目前,大家对三、四线城市普遍持悲观回避态度,而核心一、二线城市,无论是从购买力、去化速度还是销售总额的绝对数来看,都更具吸引力。”值得注意的是,在近期央企对区域公司的调整中,华中区域成为房企裁撤合并的重点。比如2月初华润置地的调整中,原华北大区与东北大区合并,成立新的北方大区;取消华中大区;原华中大区武汉公司、长沙公司划归华西大区管理,新的华西大区改称中西部大区;原华中大区郑州公司划归北方大区管理。据了解,2023年华润置地东北大区在几个大区中签约金额最低,被取消的华中大区紧随其后。重组之后,华润置地形成华东、华南、深圳、北方、中西部五个大区,旗下部分地区公司将进行整合,相关人员也会进行调整。与此同时,长三角、粤港澳区域成为房企布局重点。比如根据中国金茂的调整方案,原华东区域和苏皖区域合并为新华东区域,撤销以上区域的所有城市公司,开启大华东时代,总部设在上海。“近期的组织、区域调整目的,更多地在于聚焦深耕,收缩战线,侧重发展质量和品质而非规模,与之前追求规模截然不同。”刘水告诉记者,房企组织架构调整原因复杂,主要受区域市场、房地产发展潜力等多重因素影响。从区域市场基本面看,他进一步解释道:“长三角及粤港澳拥有较强的产业基础,人口持续流入,房地产需求较强,是主要龙头房企非常倚重的重要业务区域,在人力资源及其他资源配置上也会加重。”比如万科近期对南方区域进行了组织架构调整,将原来接近20个城市公司整合成8大城市公司,即广佛公司、东莞公司、珠西公司、福建公司、广西公司、深圳公司、万溪公司及海南公司。据了解,南方区域一直是万科的销售业绩大区,2020—2022年,南方区域销售额分别为1502亿元、1450.3亿元、1039亿元,在集团整体的占比分别为21.33%、23.1%、24.9%,连续多年排名第二。在合并城市公司的同时,万科还对部分城市公司进行了对应的管理人员调换,其表示,公司坚持事人匹配、大江大海用人的理念,会持续把优秀人才配置到合适战场、关键岗位,为骨干提供更多发展机会。据了解,去年全年,无论是拿地金额还是拿地规模,长三角均领跑全国。根据中指研究院的统计,长三角TOP10企业拿地金额3116亿元,居四大城市群之首;京津冀TOP10企业拿地金额1282亿元,反超粤港澳大湾区位列第二。此外,从土地成交来看,2023年,长沙、郑州和武汉的住宅用地成交金额分别下降38%、27%和6%,均有较为明显的下降。“企业拿地热度明显下降,企业自然也会减少中部资源配置,区域公司会被合并。”刘水表示。 探索新出路在精简架构、合并区域公司的同时,各房企也在纷纷调整业务结构,加大轻资产布局。春节假期后,中交地产旗下代建平台中交管理官微即宣布,成功中标汕尾市城市运营投资有限公司所属“愉憬湾”项目全过程代建代管,年内首子正式落地。据了解,该项目起初由万德隆集团、阳光城共同打造,汕尾市区“三旧”改造中“一带两核”的重要核心区域,总占地约15万平方米,总建筑面积约110万平方米,曾被冠以“汕尾城市封面”光环,但在疫情影响与资金压力下,项目几经辗转,最终改由汕尾市城市运营投资有限公司百分之百控股,并于近日引入中交管理进行代建代管。行业下行时期,房企普遍选择代建这类轻资产业务作为抗周期的利器之一。据不完全统计,目前行业已有超90家企业涉足代建领域。近两年,城投托底拿地、“纾困项目”和保障性住房等均为代建提供了广阔空间,代建企业新签约规模未来或将持续走高。中指研究院数据显示,2023年代建企业代建项目新签约建筑面积约为17312万平方米,较2022年大幅增长56.3%。除了中交地产外,伴随着近期的合并调整,招商蛇口还成立“招商建管”开展代建业务,成为业内率先发力代建业务的央企地产之一。据了解,招商蛇口此前已在代建领域发展多年,且有较多大型代建项目,此次设立代建业务专业公司,意在深化与其他业务联动、协同。此外,在近期绿城中国(3900.HK)的调整中,原本存在感较低的西南区域直接被其代建平台——绿城管理西南区域合并掉。据了解,绿城管理在代建领域规模常年排行第一。与此同时,近两年在公募REITs政策支持下,商业成为房企的新战场,借助REITs的东风,越来越多开发商试图从商业赛道寻找出路。今年1月初,万科内部发布组织调整和人事安排,成立商业事业部,将7大区域的商业业务、印力集团统一并入商业事业部。人事安排方面,原南方区域首席合伙人孙嘉出任商业事业部首席合伙人,丁力业继续担任印力集团董事长,同时兼任商业事业部首席顾问;王海武担任商业事业部核心合伙人。据了解,万科此前虽自2009年开始组建商管团队,亦收购了专业商管公司印力集团,但多年来“合而不并”。此次组织调整和人事安排,万科表示旨在把握消费类基础设施REITs试点及其他政策带来的商业业务新机遇。 举报/反馈

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